Договор пожизненного содержание с иждивением.

Договор пожизненного содержания с иждивением - это соглашение сторон, в соответствии с которым одна сто­рона (получатель ренты) передает в собственность дру­гой стороне (плательщику ренты) недвижимое имущество (жилой дом, квартиру, земельный участок), а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество осу­ществлять пожизненное содержание с иждивением полу­чателя ренты.

Cmopo ны договора: получатель ренты и ее плательщик.

Получателями ренты могут быть только граждане.

Плательщиками ренты могут быть граждане и юриди­ческие лица, способные осуществлять пожизненное содер­жание с иждивением получателя ренты.

Предметом договора может быть только недвижимость.

Договор заключается в письменной форме и подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государ­ственной регистрации в порядке, предусмотренном действу­ющим законодательством.

Обязанность плательщика по предоставлению со­держания с иждивением может включать:

обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде;

оплату медицинского обслуживания получателя ренты;

оплату ритуальных услуг.

Договором пожизненного содержания с иждивением долж­ны быть определены условия стоимости всего объема этого содержания. Стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух МРОТ, установленных законом.

При существенном нарушении плательщиком ренты сво­их обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспече­ние пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, предусмотренных договором. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсации расхо­дов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

Плательщик ренты с согласия ее получателя может обре­менять недвижимое имущество (сдавать в залог, отчуждать), но при этом он обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не при­водило к снижению его стоимости.

Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены пре­доставления содержания с иждивением в натуре выплатой периодических денежных платежей в течение жизни гражданина.

Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты.

Вопрос 31. Понятие, общая характеристика, основные элементы договора аренды.

Договор аренды (имущественного найма) - это согла­шение, в силу которого одна сторона (арендодатель, наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (арен­датору, нанимателю) имущество во временное владение и пользование или во временное пользование за опреде­ленную плату.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соот­ветствии с договором, - собственность арендатора.

Договор аренды двусторонний, возмездный, консенсуальный.

Цель заключения договора аренды - обеспечить пе­редачу имущества во временное пользование.

Стороны договора: арендодатель и арендатор или могут быть любые участники гражданского оборота.

Арендодатель - это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать это имущество в аренду.

Арендатор -это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование.

Предметом договора могут быть любые индивидуально-определенные, непотребляемые, незаменимые вещи, не ог­раниченные в гражданском обороте, которые по окончании срока договора арендатор возвращает в том же виде и со­стоянии, в котором он их получил (с учетом износа).

Форма договора зависит от срока договора и субъектно­го состава. Договор, заключаемый на срок более года, а так­же если хотя бы одной из сторон договора выступает юриди­ческое лицо, независимо от срока, заключается в простой письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в соответствии с порядком, установленным действующим законодательством.

Предмет договора - существенное условие. Остальные условия договора определяются сторонами.

В договоре аренды должны содержаться сведения, кото­рые позволяют определенно установить имущество, подлежа­щее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии таких сведений договор считается незаключенным.

Срок договора определяется соглашением сторон. Каж­дая из сторон имеет право в любое время досрочно расторг­нуть договор при предварительном уведомлении об этом вто­рой стороны (по договору аренды движимого имущества - за месяц, по договору аренды недвижимого имущества - за три месяца).

Договор может быть прекращен по общим основаниям и требованию одной из сторон.

Законодательство выделяет следующие виды догово­ра аренды (найма):

договор проката;

аренды транспортных средств с экипажем и без эки­пажа;

аренды зданий и сооружений;

аренды (найма) жилого помещения;

аренды предприятия;

финансовой аренды (лизинга).

В соответствии с ГК РФ в обязанности арендодате­ля входят:

предоставление арендатору имущества в соответ­ствии с договором;

передача вместе с имуществом принадлежностей и документов (техпаспорта, сертификата);

передача имущества в обусловленный срок (если по­следний не определен, то в разумный срок);

обязанность нести ответственность за недостатки пе­реданного имущества, которые препятствуют исполь­зованию, даже если арендодатель о них не знал (в слу­чае выявления недостатков арендатор вправе требо­вать: безвозмездного устранения их арендодателем; соразмерного уменьшения арендной платы; возмеще­ния расходов, если он сам их устранил, либо зачета этих расходов в счет арендной платы; расторжения до­говора; произвести замену). Но арендодатель не несет ответственность за недостатки имущества в следу­ющих случаях: если они были оговорены договором и известны арендодателю при заключении последнего; если они были обнаружены арендатором при осмотре, проверке исправности, передаче имущества;

предупреждение арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве за­лога);

возмещение арендатору стоимости неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды.

В соответствии с условиями заключенного договора арен­датор обязан:

пользоваться арендованным имуществом лично, ис­пользуя имущество только по назначению;

своевременно вносить плату за пользование имуще­ством;

при прекращении договора аренды вернуть арендо­дателю имущество в том состоянии, в котором он его получил (с учетом нормального износа), или состоя­нии, обусловленном договором;

поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законом или договором;

без согласия арендодателя не сдавать арендованное имущество в субаренду, отдавать арендные права в залог и не вносить их в качестве взноса в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ.

Размер, порядок, условия и срок внесения арендной пла­ты определяются договором. Она может устанавливаться: в твердой сумме платежей; в виде доли продукции, доходов или плодов; предоставлении услуг; возложении затрат на улуч­шение арендованного имущества.

Арендодатель может требовать досрочного рас­торжения договора в следующих случаях:

если арендатор пользуется имуществом с существен­ным нарушением условий договора или использует его не по назначению;

если арендатор более двух раз подряд не вносит аренд­ную плату;

если он письменно предупредил арендатора о растор­жении договора.

Арендатор может требовать досрочного расторже­ния договора в следующих случаях:

если арендодатель не передает арендованное имуще­ство либо создает препятствия в пользовании им;

если переданное имущество имеет недостатки, пре­пятствующие пользованию им и которые не были ого­ворены и известны арендатору;

если имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непри­годном для использования.

Договором могут быть предусмотрены иные основания расторжения.

Консенсуальный договор.

Двусторонний.

Возмездный.

Существенные условия. Только предмет – вещи, индивидуально-определённые, непотребляемые; статья 607 ГК РФ.

Стороны:

Арендатор – любое лицо.

Арендодатель – статья 608 ГК РФ – собственник либо лицо, уполномоченное собственником.

Форма договора. 609 статья: «Договор заключается письменно, если хотя бы одна сторона – юридическое лицо». Письменное заключается договор сроком более года, в этом случае безразлично, кто является сторонами. Кроме того, есть правило о том, что договор аренды недвижимости требует регистрации (правда, есть небольшая оговорочка – «если иное не установлено законом»). Кроме того, если договор предполагает возможность дальнейшего выкупа, то оформлен он как купля-продажа будет.

Цена в договоре. Цена здесь выражается в виде арендной платы. Условие это существенным не является (если стороны не определили цену, то правила восполнения цены). Арендной плате посвящена 614 статья.

Часть 2 стать 614 – «арендная плата может быть выражена в различных формах». Если в купле-продаже всегда цена договора выражалась деньгами, то здесь – разнообразие, причём перечень дан примерный, он не исчерпывающий: твёрдые платежи, доли от продукции, предоставление услуг (в этом случае двойственность регулирования – и нормы об аренде, и нормы о возмездном оказании услуг)…

Срок в договоре.

Срок существенным условием не является – он может быть, а может не быть. Если в договоре срока нет – договор заключён на неопределённый срок. В законе есть случаи, когда законом ограничивается максимальный срок (скажем, аренды земли или срок проката…). В этом случае, если мы установили срок больше предельного или на неопределённый срок, то в этом случае всё равно срок считается установленным равным предельному – он не может превышать установленный законом.

Договор аренды может быть продлён. Есть по договорённости, а есть законные случаи продления договора (статья 621 ГК РФ, пункт 2).

Если договор был заключён на определённый срок и этот срок истёк, если арендатор продолжает пользоваться, а арендодатель не возражает, то в этом случае договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок. Эта норма императивная.

Пункт 1 статьи 621 ГК РФ касается преимущественного права. Преимущественное право предполагает некий приоритет арендатора при заключении нового договора аренды, приоритет перед другими возможными арендаторами. Обратить внимание – арендатор имеет возможность встать первым в ряду арендаторов на тех условиях, на которых арендодатель хотел бы сдать имущество.

Преимущественное право предоставляется только добросовестному арендодателю.

Это преимущественное право ограничено годичным сроком.

Если это преимущественное право было проигнорировано, то этот преимущественный арендатор может обратиться в суд с исковым требованием о переводе прав и обязанностей арендатора на него.

Не каждому известен такой правовой институт как договор ренты и договор пожизненного содержания с иждивением, однако по указанным договорам очень часто приобретаются и отчуждаются квартиры.

В основном сделки по приведенным договорам заключаются с пожилыми или больными лицами - собственниками квартир, которые не имеют близких родственников.

Смысл такого рода отношений по оформляемым договорам заключается в том, что собственник квартиры (Рентополучатель), являясь престарелым и больным человеком, требующим за собой ухода и дополнительного материального обеспечения (на продукты, одежду, лекарства, лечение, иное), передает в собственность третьему лицу (Рентодатель) свою квартиру, а взамен получает либо постоянное, до конца жизни, финансовое обеспечение, либо постоянное натуральное обеспечение продуктами, лекарствами, одеждой, иным.

В зависимости от того, каким образом рентодатель будет исполнять свои обязанности, рассматриваемый договор будет коренным образом отличаться. Если мы говорим об обязанности рентодателя только передавать рентополучателю денежные средства, то это договор ренты.

Если рентодатель берет на себя обязательства по «натуральному» обеспечению рентополучателя – осуществление ремонта в квартире, покупка лекарств, привод врачей, приобретение продуктов и одежды, многое другое, то это договор пожизненного содержания с иждивением.

Договор ренты описан законодателем в трех вариантах: постоянная рента, договор пожизненной ренты и пожизненное содержание с иждивением, причем пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением зачастую воспринимаются гражданами как один и тот же договор ренты (образец которого зачастую может подменять один другой даже в больших базах типовых документов).

• Предметом договора ренты с пожизненным содержанием может быть только недвижимость - как жилая, так и нежилая, тогда как пожизненная рента таких ограничений на предмет договора не накладывает.
• Договор пожизненного содержания с иждивением предусматривает в первую очередь не денежную выплату, а удовлетворение нужд получателя ренты в питании, жилище, одежде, и, если это необходимо, уходе за ним. Договор также может предусматривать оплату ритуальных услуг. Пожизненная рента же предполагает лишь периодическую выплату денежных средств в пользу получателя ренты.

При этом законодательство допускает замену всех вышеперечисленных услуг периодическими денежными выплатами (ст. 603 ГК РФ), размер которых, в соответствии со ст. 602 ГК РФ, не должен быть менее двух величин прожиточного минимума.

В соответствии с указанным договором собственник квартиры (Рентополучатель) передает в собственность (возмездно или бесплатно) принадлежащее ему жилое помещение.

Взамен рентополучатель вправе ежемесячно претендовать на определенное вознаграждение, размер которого не может быть ниже 2 минимальных размеров оплаты труда. Такое вознаграждение обязано оплачивать лицо, получившее в собственность жилое помещение (Рентодатель).

Основные особенности договоров ренты, пожизненного содержания с иждивением – это обременение рентой недвижимого имущества (п. 1 ст. 586 ГК РФ) и возникновение залога в силу закона для обеспечения рентного обязательства (п. 1 ст. 587 ГК РФ). Поэтому при заключении договоров пожизненного содержания с иждивением регистрируются:

1. сделка – договор ренты, пожизненного содержания с иждивением;
2. право собственности плательщика ренты;
3. обременение рентой;
4. залог в пользу получателя ренты.

Следует обратить внимание, что нормы о залоге в силу закона при ренте являются императивными и не могут быть отменены соглашением сторон, в отличие от залога в силу закона при купле-продаже в кредит.

Регистрация залога осуществляется в соответствии с Инструкцией о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора.

В свидетельстве о государственной регистрации права собственности плательщика ренты в графе “Ограничения (обременения)” указывается: “Постоянная рента”, “Пожизненная рента” или “Пожизненное содержание с иждивением”, затем “Залоге силу закона”.

Плательщик ренты как собственник вправе распоряжаться недвижимостью, переданной под выплату ренты. Но при совершении сделок необходимо соблюдение ряда условий:

• наличие согласия получателя ренты (ст. 604 ГК РФ);
• указание в договоре обременения недвижимости обязательствами по выплате ренты, предоставлению пожизненного содержания с иждивением и залогом в обеспечение этих обязательств (ст. 586, 587, 353 ГК РФ).
• При этом согласие получателя ренты на отчуждение недвижимости не избавляет нового приобретателя недвижимости от обязательств по выплате ренты.
• Записи об обременении недвижимого имущества рентой и ипотекой погашаются в случае:
• расторжения договора ренты, пожизненного содержания с иждивением (п. 2 ст. 453 ГК РФ);
• судебного признания данного договора недействительным (ст. 167 ГК РФ);
• смерти получателя пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением (ст. 596, 695 ГК РФ);
• выкупа ренты (ст. 592-594, 599, 605 ГК РФ);
• в иных случаях прекращения обязательства в соответствии с ГК РФ.

Рента - это передача имущества (например, квартиры ) кому-либо в собственность взамен обязательства по содержанию прежнего собственника на протяжении определенного периода времени.

В случае с недвижимым имуществом, получатель ренты передает в собственность свою квартиру плательщику ренты , а тот, в свою очередь, регулярно выплачивает получателю определенную сумму «на жизнь» (т.е. берет Продавца на содержание ). Оформляется все это Договором пожизненного содержания с иждивением на квартиру. При этом, на время действия такого договора, на саму квартиру накладывается обременение (об этом ниже ).

В самом договоре, кроме регулярного содержания , может быть также условие единовременной выплаты Продавцу некоторой суммы за продажу квартиры. Эта сумма, как правило, в несколько раз ниже рыночной стоимости жилья, и передается Продавцу (получателю ренты ) сразу при подписании договора.

При продаже квартиры на условиях пожизненного содержания с иждивением , в договоре указывают цену продажи, а также форму, условия и периодичность выплаты ренты. Срок рентных выплат здесь - пожизненный для прежнего владельца.

Обычно, до конца своей жизни получатель ренты проживает в отчужденной им квартире как пользователь. Причем, это право пользования он сохраняет за собой даже в случае последующего отчуждения квартиры плательщиком ренты .

На практике, обычно, покупка квартиры по Договору пожизненного содержания происходит по цене в разы ниже рыночной, но такое удовольствие для Покупателя компенсируется серьезными обязательствами, предусмотренными в договоре - полным пансионом (содержанием ) получателя ренты на всю его оставшуюся жизнь, и/или периодическими платежами ему на собственные нужды на тот же неопределенный срок. И только после его смерти, квартира переходит в полное распоряжение плательщика ренты и, чаще всего, продается.

Договор пожизненного содержания с иждивением на квартиру

Это частный случай договора ренты , который содержит условие отчуждения недвижимого имущества, в данном случае - квартиры (Откроется в новой вкладке.">Глава 33 ГК РФ).

Иждивение - это обеспечение потребностей в жилье, пище, одежде и т.п. Причем, по договоренности, получателем ренты может быть и указанное прежним владельцем третье лицо.

Закон также допускает замену перечисленных услуг по обеспечению потребностей иждивенца , на регулярные денежные выплаты (Откроется в новой вкладке.">ст. 603 ГК РФ).

Квартира может передаваться в собственность плательщика ренты сразу после заключения Договора пожизненного содержания с иждивением , либо в другое, оговоренное сторонами время. Бывает, что по условиям договора, плательщик ренты получает квартиру в собственность только после смерти получателя ренты .

Договор пожизненного содержания с иждивением в обязательном порядке заверяется и подлежит государственной регистрации в .

В Договоре пожизненного содержания с иждивением обязательно должен быть указан срок «прописки» (регистрации) и проживания в квартире ее прежнего владельца - получателя ренты . Его подтверждается Откроется в новой вкладке.">ст. 34 ЖК РФ .

Рента (или пожизненное содержание ) - это на квартиру, и оно регистрируется в и, соответственно, отмечается как обременение в . Другими словами, при продаже квартиры по Договору пожизненного содержания с иждивением , сама квартира остается в залоге у получателя ренты на весь срок действия договора (т.е. до самой смерти получателя ренты ).

Если плательщик ренты не исполняет взятые на себя обязательства по регулярной выплате ренты и содержанию бывшего владельца квартиры, то получатель ренты имеет право расторгнуть Договор пожизненного содержания с иждивением (Откроется в новой вкладке.">ст. 599 ГК РФ).

Плательщик ренты вправе продавать квартиру, полученную им в обмен на обеспечение пожизненного содержания , только с согласия получателя ренты (

• Постановление Пленума вас рф от 17.02.2011 n 10 "о некоторых вопросах применения законодательства о залоге"
• Постановление Правительства рф от 27.09.2007 n 612 "Об утверждении Правил продажи товаров дистанционным способом"
• Постановление Правительства рф от 27.09.2007 n 612 "Об утверждении Правил продажи товаров дистанционным способом"
• Постановление Пленума Верховного Суда рф от 28.06.2012 n 17 "о рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей"
• Постановление Пленума вас рф от 22.10.1997 № 18 «о некоторых вопросах, связанных с применением положений Гражданского кодекса рф о договоре поставки»
• Постановление Пленума вас рф от 22.10.1997 № 18 «о некоторых вопросах, связанных с применением положений Гражданского кодекса рф о договоре поставки»
• 1. При закупке товаров, работ, услуг заказчики руководствуются следующими принципами:
• Федеральный закон от 21.07.2005 № 94-фз «о размещении заказов на поставку товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд»
• 8. Порядок и способы выбора поставщика для заключения государственного контракта (договора поставки для государственных нужд).
• Федеральный закон от 18.07.2011 n 223-фз "о закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц"
• 1. При закупке товаров, работ, услуг заказчики руководствуются следующими принципами:
• Федеральный закон от 21.07.2005 № 94-фз «о размещении заказов на поставку товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд»
• Федеральный закон от 18.07.2011 n 223-фз "о закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц"
• 1. При закупке товаров, работ, услуг заказчики руководствуются следующими принципами:
• Федеральный закон от 21.07.2005 № 94-фз «о размещении заказов на поставку товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд»
• 11. Понятие и правовая природа договора энергоснабжения. Условия договора энергоснабжения о предмете, его количестве и качестве, цене и расчетах. Права и обязанности сторон.
• Информационное письмо Президиума вас рф от 17.02.1998 № 30 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором энергоснабжения»
• 12. Заключение договора энергоснабжения. Основания и порядок изменения и расторжения договора. Ответственность за нарушение обязательств по договору энергоснабжения.
• 13. Понятие договора купли-продажи недвижимости, сфера его применения и юридическая характеристика. Форма договора и особенности его заключения. Права и обязанности сторон.
• 14. Особенности договора купли-продажи недвижимости. Исполнение, прекращение, расторжение договора купли-продажи недвижимости.
• 15. Особенности договора купли-продажи жилых помещений: понятие, юридическая характеристика, особенности заключения договора, форма договора, права и обязанности сторон. Ответственность сторон.
• 16. Понятие договора купли-продажи предприятия, сфера его применения и юридическая характеристика. Субъектный состав договора купли-продажи предприятия. Особенности предмета договора.
• 18. Договор мены по гражданскому законодательству рф. Понятие, юридическая характеристика, особенности субъектного состава. Содержание договора мены и ответственность сторон.
• Информационное письмо Президиума вас рф от 24.09.2002 № 69 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены»
• Письмо пф рф от 15.03.2000 n аб-09-25/2026 «о направлении Методического руководства о порядке составления и заключения договора мены недвижимости»
• Информационное письмо Президиума вас рф от 30.10.2007 n 120 «Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации»
• 20. Содержание договора дарения. Форма договора дарения. Расторжение договора дарения. Ответственность сторон по договору дарения. Возмещение убытков одаряемому вследствие недостатков подаренной вещи.
• Информационное письмо Президиума вас рф от 30.10.2007 n 120 «Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации»
• 21. Общие положения о ренте: понятие, содержание и виды договора. Постоянная рента. Пожизненная рента. Ответственность сторон по договору ренты.
• 22. Пожизненное содержание с иждивением: понятие, юридическая характеристика, содержание и ответственность сторон по договору.
• 23. Договор аренды: основные элементы, содержание, виды. Ответственность сторон и прекращение договора аренды.
• Постановление Совмина рсфср от 30.10.1990 № 477 «о видах предприятий (объединений) системы Министерства торговли рсфср, не подлежащих сдаче в аренду»
• Приказ Минюста рф от 06.08.2004 № 135 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества»
• 24. Договор проката, как вид договора аренды. Понятие, юридическая характеристика, особенности субъектного состава. Содержание договора проката и ответственность сторон.
• Постановление Совмина рсфср от 30.10.1990 № 477 «о видах предприятий (объединений) системы Министерства торговли рсфср, не подлежащих сдаче в аренду»
• Приказ Минюста рф от 06.08.2004 № 135 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества»
• Постановление Совмина рсфср от 30.10.1990 № 477 «о видах предприятий (объединений) системы Министерства торговли рсфср, не подлежащих сдаче в аренду»
• Приказ Минюста рф от 06.08.2004 № 135 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества»
• Постановление Пленума вас рф от 17.11.2011 n 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"
• Закон рф от 04.07.1991 № 1541-1 «о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»
• Постановление Совмина рсфср от 30.10.1990 № 477 «о видах предприятий (объединений) системы Министерства торговли рсфср, не подлежащих сдаче в аренду»
• Приказ Минюста рф от 06.08.2004 № 135 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества»
• 27. Договор аренды предприятий: понятие, юридическая характеристика, особенности содержания договора. Порядок заключения, изменения и расторжения договора аренды предприятий. Ответственность сторон.
• Постановление Совмина рсфср от 30.10.1990 № 477 «о видах предприятий (объединений) системы Министерства торговли рсфср, не подлежащих сдаче в аренду»
• Постановление Совмина рсфср от 30.09.1990 № 387 «о видах предприятий (объединений), не подлежащих сдаче в аренду, в системе Министерства сельского хозяйства и продовольствия рсфср»
• Федеральный закон от 29.10.1998 № 164-фз «о финансовой аренде (лизинге)»
• Постановление Правительства рф от 21.05.2005 № 315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения»
• 30. Стороны в договоре найма жилого помещения. Права и обязанности сторон по договору. Особенности изменения и расторжения договора найма жилого помещения. Ответственность сторон по договору.
• Постановление Правительства рф от 21.05.2005 № 315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения»
• .Письмо Минимущества рф от 17.09.2001 № нг-30/16725 «о рекомендуемых условиях договоров аренды и безвозмездного пользования
• Письмо Роспотребнадзора от 17.09.2009 № 01/13794-9-32 «Об изменении порядка заключения договоров аренды и безвозмездного пользования»
• 32. Договор подряда: понятие, юридическая характеристика, субъектный состав, виды, содержание договора. Ответственность сторон по договору подряда.
• Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда рф от 24 января 2000 г. N 51 "Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда"
• Постановление Пленума вас рф от 11.07.2011 n 54 "о некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем"
• 34. Договор строительного подряда: понятие, юридическая характеристика, особенности субъектного состава и правового регулирования. Существенные условия и содержание договора.
• Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда рф от 24 января 2000 г. N 51 "Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда"
• Постановление Пленума вас рф от 11.07.2011 n 54 "о некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем"
• 35. Порядок заключения, изменения и прекращения договора строительного подряда. Ответственность сторон. Порядок и условия устранения недостатков, выявленных в объекте строительства.
• Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда рф от 24 января 2000 г. N 51 "Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда"
• Постановление Пленума вас рф от 11.07.2011 n 54 "о некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем"
• Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда рф от 24 января 2000 г. N 51 "Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда"
• Постановление Пленума вас рф от 11.07.2011 n 54 "о некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем"
• 40. Договор возмездного оказания услуг: понятие, юридическая характеристика и содержание договора. Особенности исполнения договора возмездного оказания услуг. Ответственность сторон.
• Постановление Правительства рф от 23.01.2006 № 32 «Об утверждении Правил оказания услуг связи по передаче данных»
• Высший арбитражный суд российской федерации
• Понятие, содержание и заключение договора перевозки грузов
• Договор перевозки грузов автомобильным транспортом
• Договор морской перевозки грузов
• Ответственность сторон за нарушение условий договора перевозки грузов
• Порядок предъявления претензий к перевозчику или буксировщику
• Суд практика
• Порядок предъявления претензий к перевозчику или буксировщику
• Суд практика
• Порядок предъявления претензий к перевозчику или буксировщику
• Суд.Практика
• Порядок предъявления претензий к перевозчику или буксировщику
• Суд практика
• Глава 4. Претензии и иски
• Суд практика
• Виды договора займа
• Суд праткика
• Суд праткика
• Суд практика
• Суд практика
• Суд. Практика
• Глава 8. Закрытие банковского счета
• Суд праткика
• Ответственность банков и их клиентов за нарушение расчетной дисциплины
• Суд.Практика
• 53 Расчеты платежными поручениями: понятие, порядок оформления платежного поручения, условия исполнения поручения, ответственность сторон.
• Суд.Практика
• 55 Расчеты чеками: понятие, требования к форме чека, аваль по чеку, порядок представления чека к оплате, права сторон при расчете по чеку. Последствия неоплаты чека. Ответственность сторон.
• Оплата чека
• Последствия неоплаты чека
• Суд практика
• Инкассовое поручение
• Особенности расчетов по инкассо
• Суд практика
• Специальные виды хранения.
• 1. Ст 919. Хранение в ломбарде
• 2.Ст 921. Хранение ценностей в банке
• 3.Ст922. Хранение ценностей в индивидуальном банковском сейфе
• 4. Ст 923. Хранение в камерах хранения транспортных организаций
• 5. Ст 924. Хранение в гардеробах организаций
• 6. Ст. 925. Хранение в гостинице
• 7. Ст. 926. Хранение вещей, являющихся предметом спора (секвестр)
• Суд практика
• 5. Порядок перевода драгоценных металлов
• 6. Права и обязанности сторон
• 59 Хранение на товарном складе: сущность хранения на товарном складе; понятие и стороны договора; предмет договора; исполнение договора; оформление договора; ответственность сторон.
• Суд практика
• Суд практика
• Суд практика
• 1.3. Форма и содержание договора страхования
• Исполнение и ответственность за нарушение договора страхования
• Суд практика
• Суд практика
• 64 Понятие и виды обязательств по личному страхованию. Обязательства по страхованию жизни. Обязательства по страхованию от несчастных случаев и болезней. Обязательства по медицинскому страхованию.
• Суд практика
• Исполнение и прекращение договора поручения
• Суд практика
• 66 Понятие и юридическая характеристика действий в чужом интересе без поручения. Права и обязанности сторон, ответственность сторон. Действия в чужом интересе без поручения
• Права и обязанности сторон при действиях в чужом интересе без поручения
• Суд практика
• 67 Понятие договора комиссии. Содержание договора комиссии. Исполнение договора комиссии. Прекращение договора комиссии. Отдельные виды договора комиссии. Договор комиссии
• Исполнение и прекращение договора комиссии
• Суд практика
• 68. Понятие и юридическая характеристика агентского договора. Содержание агентского договора. Исполнение и прекращение агентского договора.
• Суд практика
• Исполнение и прекращение договора доверительного управления имуществом
• Отдельные виды договора доверительного управления имуществом
• Суд практика
• Суд практика
• Суд практика
• Исполнение и прекращение договора простого товарищества
• Негласное товарищество
• Суд практика
• 73 Публичное обещание награды: понятие, особенности субъектного состава. Содержание обязательства выплатить награду и ответственность сторон. Публичное обещание награды
• Суд практика
• 74 Публичный конкурс: понятие, особенности организации, порядок принятия решения на конкурсе, права и обязанности сторон. Ответственность сторон при проведении публичного конкурса.
• Суд практика
• Суд практика
• Практика
• 77 Понятие, виды и функции внедоговорных обязательств. Понятие обязательства, возникающего вследствие причинения вреда и в связи с предупреждением причинения вреда.
• Функции внедоговорных обязательств
• Суд практика
• 78 Понятие, субъекты, объекты, содержание деликтного обязательства. Основания и условия деликтной ответственности.
• Виды деликтных обязательств
• Суд практикаа
• Ответственность за вред, причиненный несовершеннолетними гражданами в возрасте от 14 до 18 лет
• Ответственность за вред, причиненный недееспособным лицом, лицом, ограниченным в дееспособности, и лицом, которое не понимало значения своих действий и не могло ими руководить
• Необходимая оборона и крайняя необходимость
• 81 Возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина.
• Суд практика Письмо минздрава рф от 05.12.2001 n 2510/12268-01-32"о возмещении вреда"
• 82 Возмещение вреда, причиненного вследствие недостатков товаров, работ и услуг.
• Суд практика
• 83 Компенсация морального вреда: понятие, основания, определение размера и способ компенсации.
• Суд практика
• 84 Понятие неосновательного обогащения. Основные случаи неосновательного обогащения. Порядок возврата (возмещения) неосновательного обогащения. Неосновательное обогащение, не подлежащее возврату.
• Практика
• Суд практика
• Содержание авторских прав
• Суд практика
• Особенности договоров о передаче смежных прав
• Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением Закона Российской Федерации "Об авторском праве и смежных правах"*
• Особенности гражданско-правового положения управляющих организаций
• Осуществление коллективного управления правами

• 22. Пожизненное содержание с иждивением: понятие, юридическая характеристика, содержание и ответственность сторон по договору.

  Догово́р пожи́зненного содержа́ния с иждиве́нием - соглашение, в соответствии с которым гражданин передает принадлежащее ему недвижимое имущество в собственность плательщика ренты, а тот в свою очередь обязуется пожизненно содержать с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица

  Договор пожизненного содержания с иждивением.

  Предмет этого договора имеет следующее особенности: передаваться под ренту может лишь недвижимое имущество; рента может включать в себя обязанность по обеспечению потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде, а также уход за ним, если этого требует его состояние здоровья. Кроме того, может быть предусмотрена оплата плательщиком ритуальных услуг получателю ренты в случае его смерти; размер ренты должен быть не менее двух МРОТ причем в договоре должна быть определена стоимость всего объема содержания; срок выплаты ренты – по окончании каждого календарного месяца; допускается замена содержания в натуре периодическими платежами в денежной сумме.

  Срок договора ограничен периодом, начинающимся с момента заключения договора и заканчивающимся моментом смерти получателя ренты.

  Субъектный состав получателя ренты: только гражданин.

  Субъектный состав плательщика: все субъекты гражданского права.

  предмет и существенные условия договора

  Существенными условиями договора являются его предмет и размер рентных платежей. В качестве предмета может выступать только недвижимое имущество[Прим. 1] (квартира, жилой дом, земельный участок). Форма выплаты рентных платежей представляет собой содержание с иждивением, то есть обеспечение потребностей получателя ренты в жилье, пище, одежде и прочем, а также уход за ним, если это необходимо в силу состояния здоровья. В условия договора может быть включена обязанность рентного должника оплатить ритуальные услуги. Закон также предусматривает возможность замены содержания с иждивением на выплату ренты денежными средствами[Прим. 2].

  Так или иначе, общий объём месячного содержания, по закону, должен быть не менее двух величин прожиточного минимума[Прим. 3]. Если этот размер меньше, чем установлено в законе, то договор ничтожен. В случае, если между сторонами возникает спор об объёме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться, он может быть передан на рассмотрение в суд. Если условия договора не позволяют суду прийти к однозначным выводам, он должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности. Если размер рентных платежей в договоре не установлен вовсе, то такой договор считается незаключенным. Периодичность предоставления содержания законом не оговаривается - она определяется исходя из необходимости обеспечения нормальных естественных потребностей получателя ренты или может быть строго регламентирована договором.

  Стороны договора

  Получателем ренты может быть только физическое лицо, передающее имущество под содержание с иждивением, либо указанное им третье лицо или несколько лиц. Плательщиком ренты, согласно общим правилам о договоре ренты, может быть любое сделкоспособное физическое или юридическое лицо.

  Прекращение договора

  По общему правилу, договор пожизненного содержания с иждивением прекращается со смертью получателя ренты. Он также может быть прекращён по соглашению сторон.

  Закон предусматривает возможность прекращения договора в одностороннем порядке при наличии существенного нарушения обязательства со стороны рентного должника. Так как договор относится к числу фидуциарных, то есть характер отношений участников носит лично-доверительный характер, то моральное насилие и оскорбительное отношение плательщика ренты к получателю ренты, находящемуся в материальной зависимости от него, является существенным нарушением плательщиком ренты своих обязательств и дает получателю ренты право требовать прекращения договора и, либо возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных законом. При этом, если договор был заключён на возмездных началах, плата по нему должна быть возвращена рентному должнику с учётом износа переданного ему имущества, а расходы, понесённые им на содержание рентного кредитора, не возмещаются.

  Защита интересов рентного кредитора

  Законом предусмотрены дополнительные меры защиты интересов получателя ренты, а именно:

  Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять имущество, приобретенное по договору, только с предварительного согласия получателя ренты.

  Плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не привело к снижению стоимости этого имущества.

  Если плательщик ренты неправомерно произвел отчуждение имущества, возможность его истребования получателем ренты у третьего лица зависит, во-первых, от того, отвечает ли последнее критериям добросовестного приобретателя, а во-вторых было ли отчуждение возмездным. Если приобретатель является добросовестным и получил имущество возмездно, то оно может быть истребовано лишь в том случае, если выбыло из его владения (например, утрачено или похищено). Безвозмездно отчуждённое имущество может быть истребовано в любом случае

  Статья 583. Договор ренты

  1. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

  2. По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

  Предмет договора пожизненной ренты отличается от предмета договора постоянной ренты только требованиями, предъявляемыми к ренте. Требования же к имуществу, передаваемому в собственность плательщика, не изменены. (Отличительным признаком постоянной ренты от других видов ренты является ее бессрочность)

  Требования к ренте в договоре пожизненной ренты:

  Рента может быть выражена только в ден. сумме;

  Размер ренты не менее одного МРОТ в месяц (п. 2 ст. 597 ГК), он может увеличиваться в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 318 ГК;

  Срок выплаты ренты – по окончании каждого календарного месяца, если иное не предусмотрено договором (ст. 598 ГК).

  Срок договора пожизненной ренты ограничен периодом, начинающимся с момента заключения договора и заканчивающимся моментом смерти получателя ренты.

  Субъектный состав получателя ренты более ограничен по сравнению с договором постоянной ренты: в роли получателя ренты может выступать только гражданин.

  Субъектный состав плательщика тот же: в роли плательщика могут выступать все субъекты гражданского права.

  Права получателя пожизненной ренты:

  Требовать от плательщика выплаты ренты своевременно и в полном размере;

  Получить долю умершего получателя ренты (содольщика), если получателей ренты было несколько;

  Требовать от плательщика в случае ненадлежащего исполнение им договора:

  а) возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (п. 2 ст. 599 ГК);

  б) выкупа имущества по правилам, предусмотренным ст. 594 ГК для выкупной цены постоянной ренты, либо расторжения договора и возмещения убытков (п. 1 ст. 599 ГК).

  Право на получение пожизненной ренты не переходит по наследству и не может быть передано уступкой требования при жизни получателя ренты.

  Основания прекращения договора пожизненной ренты:

  Смерть последнего получателя ренты (смерть плательщика ренты не прекращает обязательство платить ренту, оно переходит к наследникам умершего плательщика);

  Требование получателя ренты о выкупе ренты в случае существенного нарушения договора плательщиком (п. 1 ст. 599 ГК) на условиях ст. 594 ГК.

  Не прекращает договора гибель имущества, переданного под ренту, независимо от возмездности или безвозмездности его передачи.

  За просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты, размер которых определяется существующей в месте жительства получателя ренты ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части, если иной размер процентов не установлен договором ренты.

  Постановление Конституционного Суда РФ от 27.11.2008 N 11-П "По делу о проверке конституционности части второй статьи 5 Федерального закона "О минимальном размере оплаты труда" в связи с жалобами граждан А.Ф. Кутиной и А.Ф. Поварнициной"

  Постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором, либо путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты; если иное не предусмотрено договором, размер выплачиваемой ренты увеличивается пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда

  Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни; размер пожизненной ренты в расчете на месяц должен быть не менее минимального размера оплаты труда , установленного законом,

  из договоров пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением - не позволяет определять минимальный размер рентных платежей, установленных в зависимости от минимального размера оплаты труда, с учетом возможной индексации, чем снижаются гарантии прав получателей ренты по указанным договорам и создаются предпосылки к несоразмерному ограничению права собственности и свободы договоров,

  Пожизненное содержание с иждивением - это одна из разновидностей договора ренты, причем договора двусторонне обязывающего, реального, возмездного, в котором отчуждение (за плату или бесплатно) недвижимого имущества осуществляется взамен регулярного гарантированного дохода-ухода. Последний растягивается на все время жизни рентополучателя или указанного им лица (лиц), в связи с чем договор сопряжен с риском и неопределенностью размера ренты в силу длительности рентных платежей. Еще одна особенность - наличие тесной связи плательщика ренты и ее получателя, ведь отношения сторон обычно не ограничиваются периодической передачей (перечислением) денежных средств или иного предусмотренного представления, а предполагают личные контакты, непосредственное психологическое взаимодействие.

  Получателей ренты может быть и несколько, и ко всем из них применяется названное правило - они не должны состоять на учете в ПНД и НД.

Договор пожизненного содержания с иждивением это такой договор, по которому получатель ренты - гражданин передает принадлежащее ему недвижимое имущество в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением этого гражданина и (или) указанного им третьего лица. (ст.535 ГК РК)

При разграничении пожизненной ренты от пожизненною со-держания с иждивением традиционно указывается на два суще-ственных отличия.

Во-первых, предметом доктора пожизненной ренты может быть любое имущество, тогда как предметом догово-ра пожизненного содержания с иждивением может быть лишь не-движимость.

Во-вторых, в договоре пожизненной ренты допуска-ется только денежная форма рентных платежей, а в договоре пожизненной ренты с иждивением рента предоставляется в форме обеспечения потребностей получателя ренты в жилище,питании, одежде, а если необходимо в силу состояния его здоровья - так же и в уходе за ним. Договором может быть так же предусмотрена оплата плательщиком ренты и ритуальных услуг.

Лишь в качестве исключения договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах (ст. 537 ГК РК). Кроме того, в отличие от договора пожизненной ренты в договоре пожизненного содержания с иждивением общий объем содержания в месяц не может быть менее двух размеров минимальной заработной платы, установленной законодательными актами. (п.2 ст.536 ГК РК).

Но основной признак для разграничения рассматриваемых договоров состоит в особом характере отношений между получателем рентыи лицом, предоставляющим пожизненное содержание и иждивение.

Этот особый характер обусловлен социальной сущностью и назначением договора пожизненного содержания с иждивением. Например, необходимость в уходе может возникнуть после заключения договора. Но как только она возникает, то ста-новится обязанностью плательщика ренты и должна быть испол-нена с учетом сложившихся обстоятельств и обычно предъявляе-мыми требованиями. Поэтому при разрешении спора между сторонами об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, суд должен руководствовать-ся принципами добросовестности и разумности (п. 3 ст. 536).

Нахождение гражданина на пожизненном содержании платель-щика ренты, предоставляющего гражданину иждивение, жилище и уход, предполагает наличие между ними лично-доверительных отношений. Вследствие этого моральное насилие, скверное, оскор-бительное отношение плательщика ренты к гражданину — полу-чателю ренты, находящемуся в материальной зависимости от него, должно рассматриваться как существенное нарушение плательщи-ком ренты своих обязательств, дающее получателю ренты право потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкуп-ной цены на условиях, установленных законом (ст. 539 ГК).

Интересы гражданина — получателя ренты гарантируются различными способами .

Во-первых, плательщик ренты — собствен-ник недвижимого имущества, приобретенного по этому догово-ру, — вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только при наличии предварительного согласия получателя ренты. (ст. 538 ГК РК) Это следствие не столько доверительного характера отношений сторон договора пожизненного содержания с иждивением, сколько наличия у гражданина - получателя ренты залогового права на недвижимое имущество.

Во-вторых, плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества сверх стоимости его естественного износа.

В тех случаях, когда гражданину - получателю ренты в соответствии с условиями рассматриваемого договора предоставляется право на проживание в определенном жилом помещении, оно обладает вещно-правовым характером и сохраняется при отчуждении жилой недвижимости в собственность третьего лица. Если право пользования жилым помещением будет предоставлено гражданину в жилой недвижимости, переданной в ренту им самим, то помимо указанного вещного права пользования жилым помещением у него в силу закона так же возникает и право залога (ипотеки), являющееся вещно-правовым обременением жилой недвижимости, переданной в ренту.

К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, например такие, как пра-вила о сроках выплаты денежной части иждивения, о последстви-ях случайной гибели предмета ренты и т. д. (ст. 538 ГК).

Получателями пожизненного содержания с иждивением являются только граждане. Предметом договора может быть любое движимое или не движимое имущество, кроме изъятого из оборота, предметом договора пожизненного содержания может быть только недвижимость, передаваемая под выплату содержания. Срок действия пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением ограничен периодом жизни получателя.

«Имущественный наем. аренда»

Договором имущественного найма (аренды) является договор - согласно которому наймодатель (арендодатель) обязуется предоставить нанимателю (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование. (Глава 29 ст.540 ГК РК)

Как видно, законодательство полностью отождествляет поня-тия «имущественный наем» и «аренда».

По юридической природе договор аренды является консенсуальным, возмездным, взаимным и двусторонним.

Аренда - lease наем на срок недвижимого имущества, средств производства за определенную плату, с правом использования и извлечения доходов.

Предметом аренды в основном является недвижимость.

Договор аренды — это сделка, позволяющая расширить возможности хозяйственного использования имущества. Собственник имущества предоставляет его в пользование другому лицу, не отчуждая имущество, но извлекая из такой передачи доход. В свою очередь, пользователь имущества извлекает собственную выгоду благодаря эксплуатации чужого имущества.

В связи с этим формы арендных отношений весьма многообразны. К ним относятся прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг). К указанным видам договора аренды положения, предусмотренные § 1 гл. 29 ГК РК, применяются, если иное не установлено специальными нормами об этих договорах.

Согласно ст. 541 ГК РК в имущественный наем могут быть переданы предприятия и другие имущественные комплексы, земельные участки, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Из этого следует, что предметом договора аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи, подлежащие возврату.

Имущество, обладающее родовыми признаками, не может быть предметом имущественного найма, так как по общему правилу после передачи такого имущества оно обезличивается, смешивается с имуществом пользователя. Вследствие этого у лица, передавшего пользователю имущество, обладающее родовыми признаками, возникает право требования возврата имущества того же рода и количества. Так же не могут быть предметом договора аренды не материальные блага: изобретения, полезные модели, промышленные образцы, служебная (коммерческая) информация, товарные знаки, фирменные наименования и т.п. Передача прав на их использование осуществляется на основе лицензионных соглашений, не относящихся к разновидностям договора имущественного найма.

Предметом договора аренды может быть как движимое, так и недвижимое имущество. Недвижимое имущество как предмет арен-ды обладает известными особенностями, обусловленными как са-мой природой этого имущества, так и необходимостью государ-ственной регистрации сделок с ним и прав на него. Но недвижимое имущество, которое может сдаваться в аренду по правилам гл. 29 ГК РК, не должно быть предназначено для проживания людей. Наем жи-лой недвижимости регулируется специальными нормами гл. 30 ГК РК.

Особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов устанавливаются земельным и иным природоресурсным законодательством. В настоящее время объектами аренды могут быть земельные участки.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. К такому имуществу относятся атомные электростанции, вооружение, железные- дороги общего пользования и т. п.

По действующему законодательству единственным существенным условием договора аренды в силу требования закона является условие о предмете договора. В договоре имущественного найма должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче нанимателю в качестве объекта имущественного найма. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в имущественный наем, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным. (ст.542 ГК РК)

В связи с этим, к договору должны прилагаться документы, позволяющие точно идентифицировать предмет договора. Если в аренду сдается земельный участок или часть его, к договору аренды прилагается план (чертеж границ) земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду. В том слу-чае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием разме-ра арендуемой площади. Если в аренду сдается оборудование, к договору должен быть приложен технический паспорт на обору-дование и т. п.

Сторонами договора аренды являются арендодатель и аренда-тор. Арендодателями (наймодателями) могут быть собственники, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 542 ГК). К последним относятся лица, обладающие правомочиями по распоряжению государственным и муниципаль-ным имуществом. Если государственное или муниципальное иму-щество закреплено за унитарными предприятиями на праве хозяй-ственного ведения или праве оперативного управления, то арендодателями такого имущества могут быть сами эти предприя-тия. Унитарные пред-приятия, являющиеся субъектами права хозяйственного ведения, могут самостоятельно без согласия собственника передавать в арен-ду закрепленное за ними движимое имущество, а недвижимое иму-щество — только с согласия собственника.

Статья 544. ГК РК рассматривая форму договора имущественного найма закрепила следующее:

1. Договор имущественного найма на срок не более одного года (приведено в соответствии с текстом официального опубликования в газете «Казахстанская правда» от 17 июля 1999 года, в тексте документа, принятого Парламентом РК частицы «не» не содержится) , а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

2. Договор имущественного найма недвижимого имущества подлежит государственной регистрации , если иное не установлено законом.

При этом необходимо оговорится, что земельные участки, водные ресурсы и т.д. передаются сроком на 5 лет.

В такой ситуации более правильно говорить о регистрации права аренды, которая неизбежно требует регистра-ции сделки аренды. В соответствии с п. 2 ст. 544 ГК государствен-ной регистрации подлежит договор аренды здания или соору-жения, заключенный на срок не менее одного года. При существу-ющих процедурах и сроках государственной регистрации было бы нелогичным требовать обязательной государственной регистрации права аренды, вытекающего из краткосрочных (до одного года) договоров аренды как зданий (сооружений) в целом, так и их части. «Договор имущественного найма между гражданами на срок до одного года может быть заключен в устной форме». п.3 ст.544 ГК РК

Договор имущественного найма, предусматривающий переход в последующем права собственности на имущество к нанимателю, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. п. 4 ст.544 ГК РК

Срок в договоре аренды является принадлежностью этого до-говора, но не его существенным условием. Дело в том, что, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заклю-ченным на неопределенный срок (п. 1, 2 ст. 545 ГК). Однако и в этом случае договор аренды сохраняет черты договора, заключен-ного на время.

Ведь при заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от догово-ра, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при арен-де недвижимого имущества — за три месяца. Возможность пре-кращения договора, заключенного на неопределенный срок, в любое время по желанию одной стороны свидетельствует о вре-менной ограниченности таких договоров. Поэтому закон (ст. 545 ГК) говорит о том, что имущество передается арендатору во вре-менное владение и пользование или во временное пользование.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Например, максимальный срок до-говора проката в силу указания ст. 596 ГК не может превышать одного года. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенных на срок, равный предельному (ст. 545 ГК).

Установление предельных сроков договора аренды имеет целью, во-первых, предотвращение того, чтобы под видом аренды не произошло отчуждения имущества, во-вторых, предоставление возможности каждой из сторон после определенного промежутка времени потребовать изменения условий пользования имуществом применительно к изменившейся хозяйственной обстановке.

Из договора аренды как консенсуальной сделки вытекает обя-занность арендодателя предоставить арендатору имущество, огово-ренное в договоре. Имущество должно быть предоставлено арендо-дателем арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 547 ГК).Это будет иметь место в тех случаях, когда имущество пригодно для пользования, указанного в договоре или обычного для данного рода имущества. Так, если берется напрокат автомобиль с боль-шим пробегом, то требования, предъявляемые к ему, при условии его технической исправности, должны быть не как к новому, а как к подержанному с учетом его износа, снижающего комфорт от использования, но гарантирующего необходимую безопасность.

Имущество должно сдаваться в аренду вместе со всеми его принадлежностями (запасным колесом для автомобиля, линиями связи в здании и т.п.) и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы не будут переданы, а без них арендатор не сможет пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишится того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, то он может потребовать предоставления ему арендодателя таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а так же возмещения убытков. (ст.547 ГК РК)

Имущество, передаваемое арендатору, будет считаться не соответствующим условиям договора аренды и своему назначению тогда, когда в нем отсутствуют обычные или обусловленные договором качества или присутствуют такие свойства, которые препятствуют его нормальному использованию. К их числу относятся не только материальные дефекты и не возможность использования предмета аренды по назначению (например, недостаточная мощность тягача для буксировки объекта), но и юридические изъяны: наличие прав третьих лиц на арендуемое имущество, препятствующее пользованию.

Поэтому при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. (ст.549 ГК РК)

При передаче в аренду имущества с недостатками арендатор может применить к арендодателю меры ответственности и защиты, предусмотренные в ст.548 ГК РК:

Потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недо-статков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

Непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

Потребовать досрочного расторжения договора;

Потребовать возмещения непокрытой части убытков в случаях, когда удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причи-ненных арендатору убытков.

Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, наступает независимо от того, знал он или не знал об этих недостатках во время заключения договора аренды (п.1 ст.548 ГК). Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аpендуимущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды, либо были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра им имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 548 ГК).

Исходя из принципа солидарности интересов, закон предоставляет арендодателю, извещенному о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, право без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества (ст. 548 ГК).

Имущество должно предоставляться арендатору своевременно, в срок, указанный в договоре, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, то в разумный срок (ст. 545 ГК РК). Разумность срока означает необходимость предоставления имущества до утраты арендатором хозяйственного интереса в нем. Так, предоставление арендатору свеклоуборочного комбайна после окончания уборки урожая свеклы равнозначно непредставлению комбайна и должно влечь последствия, предусмотренные в ст. 547, 355
ГК на случай неисполнения арендодателем обязанности даче в пользование предмета аренды.

Обязанность арендодателя передать предмет аренды корреспондирует с правом арендатора требовать такой передачи. Еслиарендодатель не предоставил арендатору сданную внаем вещь в указанный в договоре аренды срок, арендатор вправе потребовать отобрания этой вещи от арендодателя и ее передачи ему на условиях договора аренды, а так же возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Закон предписывает арендатору использовать арендованное имущество в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены — в соответствии с на-значением имущества (ст. 550 ГК). Арендатор должен прояв-лять при использовании арендованного имущества ту же степень заботливости, которую он проявляет к собственному имуществу. Согласно п. 2 ст. 552 ГК арендатор обязан нести расходы на содер-жание имущества (коммунальные платежи, расходы по поддержа-нию чистоты, по охране и т. п.), поддерживать имущество в ис-правном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, если иное не установлено законом или договором аренды.

Под текущим ремонтом необходимо понимать исправление повреждений или естественных ухудшений имущества, не нарушивших его целостность, не повлекших разрушения или порчи его существенных частей, которые могут быть устранены за счет затрат, пропорциональных выгодам, приносимым арендатору этим нанятым имуществом.

В отличие от текущего капитальный ремонт означает восстановление целостности имущества, его существенных частей, требующее значительных затрат, несоразмерных с доходами, получаемыми арендатором за счет этого нанятого имущества.

Поэтому по общему правилу арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (ст. 552 ГК РК). Капитальный ремонт должен производится в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимос-тью — в разумный срок. Перечень работ, которые относятся к текущему или капитальному ремонту, определяется нормативно-технической документацией, регламентирующей условия исполь-зования и эксплуатации конкретных видов имущества, соглаше-нием сторон. Спор о характере ремонта может быть разрешен с учетом заключения экспертов.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, допус-кает его ухудшение, то арендодатель имеет право потребовать рас-торжения договора и возмещения убытков (п. 2 ст. 556 ГК).

В силу возмездного характера договора аренды на арендаторе лежит обязанность вносить арендодателю арендные платежи. Эта обязанность есть важнейший элемент арендного обязательства, но не договора аренды.

Дело в том, что условие об арендных плате-жах не относится к существенным: его отсутствие в договоре арен-ды не влечет недействительности договора. Плата за пользование нанятым имуществом уплачивается нанимателем в порядке, сроки и в форме, установленные договором, если законодательными актами не установлено иное. В случаях, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, сроки и форма, обычно применяемые при найме аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. (ст.546 ГК РК)

Для договора аренды не имеет существенного значения характер вознаграждения, предоставляемого арендодателю, — оно может быть как денежным, так и в иной материальной форме.

В соответствии с п. 2 ст. 546 ГК арендная плата устанавливается за арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его ставных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли, полученной в результате использования нанятого имущества, продукции, плодов или доходов;

3) предоставления нанимателем определенных услуг;

4) передачи нанимателем наймодателю обусловленной договором вещи в собственность или внаем;

5) возложения на нанимателя обусловленных договором затрат по улучшению нанятого имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре сочетание указанных форм платы за пользование имуществом или иные формы платы.

Арендные платежи должны вноситься в порядке и сроки, пре-дусмотренные договором. Если иное не предусмотрено договором, в случае просрочки в платежах арендодатель, помимо взыскания процентов и взыскания убытков, может в случае су-щественного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (п. 6 ст. 546 ГК).

Размер и сроки платежей должны иметь стабильный характер. Поэтому, если иное не предусмотрено договором, размер аренд-ной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, пре-дусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 546 ГК). При сдаче в аренду объектов публичной собственнос-ти, включая природные объекты, законом могут быть предусмот-рены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также минимальные ставки арендных платежей для аренды некоторых видов имущества. Например, в ст. 37 Земельного кодекса РК закреплено, что при аренде земель, предусматриваются долгосрочные и краткосрочные аренды, с соответствующей оплатой.